Ни для кого не секрет, что собственники жилых и нежилых помещений получают пассивный доход, сдавая помещения в аренду. В сдаче помещения в аренду есть свои плюсы, а именно получение дохода, то, что помещение не будет просто простаивать. Также есть небольшие минусы, естественно есть риск того, что арендатор попадется недобросовестный.
Есть возможность того, что он несвоевременно будет оплачивать арендную плату, совсем не оплачивать коммунальные платежи, или явно испортит внешний вид помещения, а также предметы, находящиеся там. В этом случае важно составить правильно договор аренды, для того чтобы избежать таких последствий. Грамотный подход к подготовке документов для сдачи помещения в аренду поможет избежать этих негативных последствий. Или же не совсем избежать, а предоставить возможность в дальнейшем отстоять свои интересы в органах судебной системы нашей страны. Об этом позже.
Также арендодателю не стоит забывать платить налог на доходы физических лиц, в размере тринадцати процентов от прибыли, которая получена при сдаче помещения в аренду. Избегая уплаты налога, есть возможность получить довольно серьезный штраф, а также попасть под статью Уголовного кодекса. Но, несмотря на это большинство граждан, сдающих свое помещение в аренду, заключают договор на срок меньше года. Это делается с надеждой на то, что налоговый орган не узнает о том, что помещение сдается в аренду. Ведь договора, заключенные на срок больше года, подлежат регистрации в специально уполномоченном органе. В этом случае информация о получении прибыли от недвижимости стопроцентно дойдет до налоговиков.
Что ж, собственник помещения решил сдавать его в аренду. Первым делом необходимо изучить рынок, и определить цену, за которую будет возможно сдавать. Дальше естественно нужно найти арендатора. Если его устроило помещение, необходимо согласовать все нюансы, взять копию паспорта. Копия паспорта потребуется для составления договора аренды.
В настоящее время в Москве и других крупных городах для получения крупной суммы банковские организации и частные инвесторы запустили новый вид дополнительного финансирования: кредит под залог машиноместа в подземном гараже, воспользовавшись данной услугой можно получить до 55% от рыночной стоимости под выгодный процент.
Следующий шаг. Необходимо составить сам договор аренды.
В первой части необходимо указать информацию о сторонах, которые заключают между собой договор.
Далее в предмете, необходимо указать полный адрес помещения, о котором в договоре пойдет речь. Для большей точности можно указать кадастровый номер. Также в предмете необходимо указать, на каком основании арендодателю принадлежит помещение. Если это собственность, то необходимо вписать наименование, дату, серию и номер, документа, подтверждающего этот факт. А если арендодателю помещение принадлежит на праве аренды, то необходимо вписать наименование и дату договора аренды.
Цена является существенным условием договора аренды. Необходимо прописать сумму платежа, а также срок, в течение которого арендатор должен оплачивать регулярно. Можно это оформить в виде таблицы с графиком платежей. Отдельным пунктом необходимо прописать порядок оплаты коммунальных платежей (в этом случае имеется ввиду кто именно будет оплачивать арендодатель или арендатор).
Не менее важным условием является срок, на который помещение будет сдано в аренду. Согласно Российскому законодательству, как уже упоминалось выше, если срок сдачи в аренду превышает год, то такой договор необходимо регистрировать в специально уполномоченных органах. Соответственно если меньше, то государственная регистрация договора аренды необязательна.
Отдельным актом, который будет являться неотъемлемой частью договора нужно описать все имущество, находящееся в помещении. А также внешний вид (имеется ввиду новое или есть следы эксплуатации). Этот акт обезопасит обе стороны, так как в практике встречаются случаи, когда такой акт составлен не был, а при расторжении договора аренды начинались проблемы. Например, арендатор посягает на имущество арендодателя. Или же наоборот арендодатель может утверждать, что, например, телевизор, купленный арендатором, во время эксплуатации его помещения и принадлежит ему. Такие случаи довольно не редкость, поэтому стоит подстраховаться и составить опись имущества, находящегося в помещении.
Также распространённым является сдача в длительную или краткосрочную аренду загородных домов в которых каждый собственник сможет получать стабильный доход, предоставив объект в управление организации или самостоятельно. Владение загородным домом также предоставляет возможность собственнику получить большую сумму в кредит под залог коттеджа использовав её на любые личные цели.
Не менее важно прописать в договоре право арендатора на сдачу помещения в субаренду. Так же необходимо определить, как именно должно происходить досрочное расторжение договора аренды.
К договору аренды обязательно должно быть приложение, которое называется акт приема-передачи объекта недвижимости. Именно этот документ подтверждает тот факт, что арендатор принял в аренду помещение. Это можно прописать отдельным пунктом в договоре, но с юридической позиции лучше оформить отдельным актом.
Также к договору аренды можно приложить технический паспорт сдаваемого в аренду помещения. Это поможет в дальнейшем избежать споров, связанных с изменением помещения. Бывают случаи, когда арендодатель и арендатор заранее договариваются о том, что в помещении будет выполнена перепланировка. В этом случае это необходимо прописать в договоре аренды, а сам выполненный проект перепланировки согласовать с арендодателем. Это все нужно оформить в письменном виде в качестве приложения к договору аренды.
Также договор аренды может быть заключен не самими сторонами, а их представителями по доверенности. Это нужно обязательно указать в самом договоре, а доверенности сделать его приложением.
Есть возможность сдавать помещение в аренду с его дальнейшим выкупом. Цену, за которую впоследствии будет возможность выкупить помещение необходимо прописать в договоре, а также срок, в течение которого можно выкупить.